Услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве нужны многим людям не столько и не только потому, что их занятость не позволяет самостоятельно выполнить людям очевидные действия, а потому, что в первую очередь у покупателя возникает много вопросов  и нюансов сразу, как только они приступают к этому вопросу, и на каждом последующем шаге.

У покупателя квартиры, как правило, присутствует головная боль,   ощущение опасности  потери своих больших денег или потери прав  на приобретаемую квартиру. Для сведения к нулю этих опасностей человек начинает изучать предметную область - правовые и организационные аспекты вопроса покупки недвижимости. При выяснении этого вопроса люди сталкиваются с часто отличающимися друг от друга субъективными мнениями разных риэлторов, и с необходимостью вникать в многочисленные юридические аспекты правоприменения законов из этой области.  Люди часто приходят к заключению, что при кажущейся внешней простоте этого вопроса, в нем присутствует очень много неоднозначных нюансов, которые можно понять только получив на сей счет опыт. 

 Опытные риэлторы говорят, что составить свое уверенное мнение в этом вопросе можно путем получения практики минимум на 10-ти сделках. Вопрос в том есть-ли на это время и в том, на чем можно безубыточно потренироваться не профессионалу для получения опыта.

 Самый же простой способ оптимального решения вопроса покупки недвижимости – обратиться к человеку, опыт которого уже сформировался на основе длительной профессиональной риэлторской деятельности. Вот тогда-то и возникает  у покупателя потребность прибегнуть к  услуги риэлтора при покупке квартиры.

  Покупка недвижимости в Москве характерна тем, что в ней по части новостроек огромное количество инвестиционных и строительных компаний с разным финансовым состоянием, имеющих репутацию и не имеющих репутации - то есть начинающих. В новостройках свои риски.

  В отношении покупки квартир на вторичном рынке – там другие риски. Со времени начала приватизации квартиры обросли историями по переходу права собственности, историями прописки и выписки их них.  Эти истории могут содержать в себе обстоятельства по существованию прав третьих лиц на недвижимость.    И общий срок исковой давности - 3 года не во всех случаях является гарантом списания давних проблем.

  Кроме того, при покупке квартиры существует специфика рынка по осуществлению передачи денег продавцу недвижимости, таящая в себе потерю денег или проблемы с их возвратом в случае потери контроля над механизмом расчетов.

 Далее, Росреестр в Москве и Московской области имеет свое субъективное представление о содержании договоров покупке квартиры. Не учет его мнения может привести к задержке регистрации договора купли-продажи на месяц и более. Покупка жилья в Москве заключает в себе такого рода опасности.

  Привлечь риэлтора к покупке – это не означает, что покупателю ни о чем больше думать не нужно будет. Выбор квартиры в конечном итоге осуществляет не риэлтор, а сам покупатель. За покупателем остается решение - пойти на увеличенный риск или нет ради приобретения наиболее понравившегося варианта. Покупатель совместно со своим риэлтором участвует в нахождении компромиссов с продавцом по условиям сделки.

  При общих законах для   всей России, есть московские законы и сложившийся столичный менталитет, устоявшиеся нормы, знание которых риэлторами позволяет без досадных проблем с минимальными рисками и максимальной выгодой для покупателя провести сделку.

  Роль риэлтора – это роль проводника для покупателя на пути приобретения им квартиры от момента осознания характеристик желаемой квартиры до момента получения квартиры в полную свою собственность с минимальными рисками каких-либо проблем с ней связанных.

  Хороший риэлтор — это не посредник, сводящий две стороны друг с другом, и после этого умывающий руки, это специалист, который, обладая юридическими и практическими знаниями адвоката по гражданским вопросам, знаниями организационных вопросов предметной области имеет опыт взаимоотношения сторон в сделке, умеет уловить нюансы возникших обстоятельств, обладает жизненным опытом.

  Такой опыт позволяет риэлтору находить компромиссные решения для осуществления сделки при соблюдении максимальных гарантий для покупателя и снижению рисков покупки. Риэлтор не диктует, он советует. Хороший риэлтор всегда имеет четкое обоснованное мнение по любому из аспектов дела.

 Если риэлтор то и дело говорит о том, что ему нужно выяснить то одно, то другое — это плохой риэлтор. Хороший риэлтор обладает глубокими знаниями, такой риэлтор – незаменимый спутник для покупателя.

  Услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве востребованы и москвичами, и приезжими. В девяностые годы, в период, когда интернет еще не вошел в обиход, редко кто отваживался покупать квартиру без риэлтора. С начала двухтысячных годов массово появились компьютеры, гаджеты, и интернет становится неотъемлемой необходимостью для большинства людей. Изобилие сайтов на тему недвижимости, доступность баз и каталогов   создало впечатление у многих покупателей, что главное в покупке – найти квартиру - они и сами смогут, а остальное - мелочи, что в покупке ничего сложного нет, без риэлтора вполне можно обойтись, из соображений экономии. Так оно было некоторое время.

  Однако сейчас, начиная где - то с 2015 года, появилась тенденция на то, что все больше и больше покупателей пользуются услугами риэлторов. Объясняется это тем, что знакомые нынешних покупателей обожглись на том, что при проведении своих сделок в прошлом допускали ошибки, которые ставили под удар сделку, или которые проявились в последующем, после сделки. Да и тот же интернет пестрит постами на тему   проблем покупателей, дольщиков, инвесторов.

   Но как выбрать такого риэлтора, в котором можно быть уверенным, в том, что он сделает все наилучшим образом? — вот в чем действительно, не простой вопрос.

  Предложения кандидатур риэлторов поступают продавцу   от своих знакомых, или от незнакомых риэлторов - от тех, к которым продавец обратился сам, или от тех риэлторов, кто хитрым образом узнал о намерениях продавца.

   Кандидаты от знакомых и родственников хороши тем, что к ним прикладывается  оценка, характеристика, к  которой у Вас  есть доверие. Однако значит ли это, что если есть риэлтор от знакомых, то на нем следует и остановиться?

   Наверно правильнее воспринимать кандидатуру риэлтора от знакомых, как только одну из тех, которую следует рассмотреть и всесторонне оценить. Купля-продажа квартиры – дело не шуточное, а значит и к выбору риэлтора тоже необходимо подходить с соответствующей серьезностью и обстоятельностью, потратив некоторые свои усилия и время.

  Поэтому, в круг своего рассмотрения стоит взять и риэлторов от знакомых, и риэлторов по рекламе.

  При выборе кандидатов по рекламе стоит обращать внимание на содержание сайта, по существу, по содержанию.

  Если на страницах сайта в основном доминирует   беззастенчивое самовосхваление, вроде того, что они самые и лучшие, если там риэлторы бравируют сертификатами, дипломами каких-то ничего не значащих организаций, явно ради того, чтобы пустить пыль в глаза, то от таких кандидатов следует отказаться, не принимать в свой расчет, отсеять.

  Существуют компании, лукаво преподносящие покупателю свои бумаги, которые называют сертификатами и страховками, в качестве гарантий покупки. Ничего, кроме затуманивания головы, с целью привлечения клиентов, эти декларации не несут. Только официальная страховая компания, в случае наступления страхового случая, обязана выплатить договорную страховую сумму клиенту. Осуществление выплат страховой компанией, в силу ее статуса контролируется со стороны государства.  У риэлторской компании ни прав, ни обязанностей страховой компании нет. Поэтому сертификаты риэлторского агентства не что иное как фикция.

   Часть риэлторов практикуют делать заявления о наличии у них собственной базы покупателей и продавцов. Делается расчет на то, что у людей, при таком заявлении, складывается впечатление о существовании придерживаемых для них наивных покупателей, готовых купить их квартиру по более высокой цене, или о существовании эксклюзивных объектов, которые можно купить по бросовой цене.  Действительно, некоторым людям очень хочется верить в такой подарок судьбы. Но если взглянуть здраво, что может толкать нормальных людей на то, чтобы не обращаться на огромный рынок недвижимости, зная о его существовании, а действовать себе в убыток, и  находиться в непонятных ожиданиях в личной базе какого-то риэлтора? Ответ очевиден. Поэтому вся история с личными базами покупателей и продавцов не более чем циничный способ привлечь клиентов недобросовестными риэлторами.

   Если риэлтор лукавит или примитивен в вопросе привлечения клиентов, очевидно, что он таков и при взаимоотношениях «клиент – риэлтор», и при взаимоотношениях «риэлтор – потенциальный покупатель или продавец квартиры».

  Выбирать риэлторов есть смысл из тех, у кого за рекламой просматриваются понятные, обоснованные, разумные действия и профессионализм. 

  Далее, проведя первоначальный отбор, оставляют 3-5 кандидатур риэлторов, с которыми проводятся собеседования. Собеседование можно проводить как в стенах продаваемой квартиры, так и в офисах кандидатов, как удобно Вам.

  Вначале разговора с кандидатами следует изложить ему Ваши пожелания: цена квартиры, срок покупки, способ передачи денег. А далее стоит задавать вопросы риэлтору и слушать его. 

Рекомендуемые вопросы к риэлторам при собеседовании с ними:

- Опыт работы кандидата в годах и сделках по купле-продаже квартир.

- Его оценка состояния рынка, применительно к квартире, подлежащей покупки.

- Предлагаемая технология покупки квартиры в подробностях.

- Меры по достижению минимальной цены за квартиру.

- Ожидаемые трудности покупки.

- Какие обязательства берет на себя риэлтор, в чем они конкретно заключаются. Если обещает гарантии, то следует выяснить: есть ли у них материальное наполнение или они носят пустой декларативный (а значит лукавый) характер.

- Какие обязательства накладываются на покупателя риэлтором по договору оказания услуг.

- Форма и содержание взаимодействия продавца и риэлтора в процессе работы и форма отчетности риэлтора.

- Размер и механизм оплаты комиссионных риэлтору.

   Если риэлтор напускает тумана, вместо внятного ответа по существу постоянно предлагает   довериться ему, поверить его важности, мудрости и бесконечной опытности - то это, конечно, не тот, с кем стоит иметь дело.

  Если риэлтор не петляет, не путается, не льет воду, а уверенно, обоснованно, логично   отвечает на вышеуказанные вопросы, значит он хорошо представляет свое дело, а следовательно и хорошо выполнит Ваше.

     Расставьте оценки каждому с точки зрения его квалификации и комфортности предлагаемой им схемы продажи квартиры.

  После проведенной таким образом Вами работы останется, исходя из поставленных Вами оценок, окончательно выбрать кандидатуру риэлтора.

 

  Покупка квартиры через агентство недвижимости по сравнению с покупкой с помощью индивидуального риэлтора хороша тем, что, как говорится один ум хорошо, а два, - и больше – лучше. Коллективный опыт, коллективные знания, взаимопомощь сотрудников позволяет  лучше  ориентироваться в совокупности обстоятельств приобретения недвижимости, во взаимодействии  факторов, влияющих на надежность сделки, принимать правильные, оптимальные решения, осуществлять замену  на случай болезни или иной проблемы, не позволяющей быть ведущему проект риэлтору в нужное время в нужном месте.

Профессиональный риэлтор,  покупая квартиру клиенту, проводит нижеследующие работы.

  Прежде всего риэлтор начинает с того, что выслушав клиента, описывает ему профессионально тот сегмент рынка, на котором предстоит покупка квартиры (новостройка, вторичка, эконом класс, бизнес класс, элитное жилье, апартаменты), в объеме  соответствующем  первоначальной осведомленности клиента.

Затем риэлтор:

 -  Разрабатывает  и представляет клиенту план покупки, в котором отражаются параметры покупаемой квартиры

- Заключает детальный договор на услуги по покупке квартиры

-  Предоставляет клиенту базу  вариантов  квартир в электронном виде для  его первоначального выбора

По окончании этого общего этапа, что для новостройки, что для вторички, начинаются последующие работы риэлтора, которые различаются для процессов покупки  новостройки и вторички.

  В случае покупки квартиры на этапе строительства дома  (то есть до возникновения собственности на квартиру) услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве представляют собой следующее:

  1. После выбора клиентом варианта, риэлтор по этому варианту изучает застройщика для последующей оценки рисков приобретения квартиры.

1.1 Риэлтор изучает  проектную декларацию застройщика.

Проектная декларация- это неотъемлемый обязательный документ каждой новостройки, в которой застройщик обязан указывать сведения по строящемуся объекту и связанной с ним инфраструктурой, в ней должна быть подробная  разрешительная (согласовательная), экспертная и проектная  документация на строительство, на землю, на подвод коммуникаций. Проектная декларация должна так же отражать информацию о застройщике, в том числе лицензию на соответствующий вид деятельности, а также сроки строительства и их переносы.

1.2 Риэлтор изучает наличие и содержание разрешения на строительство многоквартирного дома, в котором находится квартира, и соответствие статуса земельного участка под строением осуществляемому строительству.

1.3. Риэлтор знакомится  с перечнем партнеров застройщика, поскольку участие в проекте авторитетных известных банков и генподрядчиков уменьшают риски покупки.

1.4. Риэлтор выясняет участие застройщика в инвестиционных программах органов власти. Их наличие добавляет авторитет застройщику, а значит и повышает надежность покупки.

1.5. Риэлтор выясняет финансовую устойчивость застройщика по аудиторскому заключению, находящемуся в проектной декларации. Изучается наличие активов застройщика, вложенных собственных средств, привлеченных кредитных средств, убытков или прибыли.

1.6. Риэлтор проверяет отсутствие банкротства застройщика по Единому Федеральному Реестру сведений о банкротстве.

1.7. Риэлтор изучает предлагаемый застройщиком  договор долевого участия в строительстве в отношении приобретаемой квартиры и механизм передачи денег от покупателя застройщику с точки зрения присутствия гарантий для  клиента.

1.8. Риэлтор выясняет опыт работы застройщика, количество им построенных объектов вообще, и в Москве в частности. Риэлтор организует выезд совместно с клиентом на ранее построенные застройщиком объекты, если они в Москве или Подмосковье, производит осмотр дома с внешней стороны и изнутри, если это возможно, осуществляет общение с жителями объектов с целью выяснения  качества строительства.

1.9. Риэлтор производит оценку темпов строительства: интенсивность строительства, сколько этажей в месяц возводится.  Помогают в этом фото и видео отчеты, видеокамеры на объекте.

1.10. Риэлтор изучает задекларированные застройщиком способы обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками.

  1. После тщательного изучения полученной информации и ее анализа риэлтор осуществляет общую оценку рисков покупки выбранного покупателем варианта.

  В случае, если общий риск приобретения изученной квартиры оценивается  риэлтором как как повышенный, то клиенту рекомендуется отказаться от этого варианта. В случае согласия клиента с выводами  риэлтора, клиентом выбирается другой вариант квартиры из ранжированного списка и далее происходит возврат к пункту 1.  

 В случае, если  общий риск оценивается  как как обычный, то клиент под руководством риэлтора:

-  Заключает  договор долевого участия  с Застройщиком

- Выплачивает застройщику сумму равную  цене квартиры по договору долевого участия

  Далее риэлтором собирается и передается  клиенту  документация по сделке, связанная с  проектной декларацией, с информацией о застройщике, в дополнение к финансовым документам клиента об оплате и самому договору долевого участия. Вся собранная документация является доказательством добросовестности покупателя перед третьими лицами.

 На этом услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве считаются выполненными, в связи с чем между риэлтором и покупателем подписывается акт о выполненных работах.

 Покупатель новостройки ждет  окончания строительства, подписания акта приемки объекта госкомиссией, осуществления ввода объекта в эксплуатацию. После этого дом подключается ко всем системам снабжения и коммуникациям. Застройщик назначает управляющую организацию, которая берется за эксплуатацию дома.

 Через какое-то время, после введения дома в эксплуатацию, застройщик приглашает дольщика на передачу ему квартиры.

 Как правило, оформлением квартиры в собственность дольщику занимается сам застройщик. Занимает этот процесс около полугода после передачи квартиры по акту сдачи-приемки.

 Вместо застройщика эту работу может выполнить и риэлтор, но за дополнительную плату.

 

В случае покупки квартиры на вторичном рынке услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве представляют собой следующее:

  1. Риэлтор организовывает очный просмотр квартир, с обращая внимание на техническое состояние квартиры, на ближайших соседей и окружение дома.
  2. Риэлтор обсуждает с клиентом просмотренные квартиры и составляет из их числа ранжированный список, с точки зрения наибольшей привлекательности для клиента, в количестве до 10 вариантов.
  3. Риэлтор проводит торги с продавцами тех квартир, которые вошли в ранжированный список.

После проведенных торгов клиент, совместно с риэлтором осуществляют  пересмотр старого и составление нового ранжированного списка от лучшего варианта к наименее привлекательному с точки зрения  соотношения  качества и новой цены на квартиры из списка.

  1. Риэлтор получает от продавца достоверную первоочередную информацию, связанную с покупкой квартиры под номером 1 в списке.
  2. Риэлтор производит первоначальную оценку рисков покупки квартиры под номером 1 в списке.
  3. Если риски покупки квартиры оцениваются риэлтором как повышенные, то, с одобрения клиента, выбирается квартира, следующая по ранжированному списку, и производятся действия, начиная с п.4.

Если риски оцениваются риэлтором как обычные, то клиент (покупатель) заключает с продавцом предварительный договор о покупке квартиры.

  1. Риэлтор получает в каких-то случаях самостоятельно, в каких-то случаях с привлечением продавца, всю возможную достоверную информацию, необходимую для покупки квартиры.
  2. Риэлтор оценивает риски покупки на основании всей полученной достоверной информации. Если риски оцениваются риэлтором как повышенные, то предварительный договор расторгается, на основании и в связи с: а) обнаруженными обстоятельствами, которые могут привести к расторжению договора купли-продажи по инициативе лиц со стороны продавца; б) выявленными фактами технического состояния квартиры, отличных от заявленных продавцом в предварительном договоре.

Если риски покупки оказываются обычными, то осуществляется контролируемая риэлтором подготовка к сделке: а) получается достоверная информация о погашенных долгах по периодическим платежам связанных с квартирой; б) происходит  снятие продавца и всех иных граждан с регистрационного учета по адресу квартиры; в) согласовывается и подготавливается текст договора купли-продажи.

  1. Совершается заключение договора купли-продажи.

   Риэлтор руководит этапом подготовки передачи денег продавцу квартиры. Риэлтор руководит подписанием договора купли-продажи квартиры.

  1. Под руководством риэлтора покупатель получает договор купли-продажи из Росреестра и передает деньги продавцу с получением взамен расписки   о полученных деньгах.
  2. Риэлтор руководит получением свободной и необременённой долгами квартиры покупателем от продавца и подписанием соответствующего передаточного акта.
  3. Риэлтор подписывает акт о выполненных услугах с покупателем, и тем самым услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве завершаются.

 

  Наше агентство оказывает услуги риэлтора при покупке квартиры в Москве в соответствии с всеобъемлющим современным оригинальным подробным протоколом БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ с которым рекомендуем ознакомиться.